Skälig hyra - räkna ut vad du får ta i andrahandshyra
Hyr du ut din bostadsrätt eller villa i andra hand får hyran täcka din kapitalkostnad plus driftkostnader - varken mer eller mindre. Kapitalkostnaden bygger på bostadens värde, inte på ditt lån. Fyll i dina siffror och se vad som räknas som skälig hyra.
Räkna ut skälig hyra
Avkastningsräntan ska vara skälig och ligger normalt några procentenheter över Riksbankens referensränta - kontrollera aktuell praxis hos hyresnämnden. Hyr du ut en hyresrätt gäller i stället hyresvärdens hyra plus högst 15 % påslag för möbler.
Tänk på
- Kapitalkostnaden bygger på bostadens värde, inte på ditt lån - även en obelånad bostad ger kapitalkostnad.
- Föreningens tillstånd krävs för att hyra ut en bostadsrätt.
- Skatt: 30 % på hyran efter 40 000 kr i schablonavdrag och avdrag för avgiften.
Så räknas skälig hyra ut
En bostadsrätt värd 3 000 000 kr ger med 4 % avkastningsränta en kapitalkostnad på 10 000 kr i månaden. Lägg till avgiften på 3 500 kr, el på 600 kr och 500 kr för möbler och slitage. Då blir en skälig hyra 14 600 kr per månad. Observera att kapitalkostnaden bygger på bostadens värde, inte på din faktiska räntekostnad. Du får räkna med den även om bostaden är obelånad.
Skatt på hyresintäkten
Hyresintäkter beskattas som kapitalinkomst med 30 % efter avdrag. Alla som hyr ut sin privatbostad får ett schablonavdrag på 40 000 kr per år. För bostadsrätt får du dessutom dra av avgiften för den uthyrda delen. För villa är avdraget 20 % av hyresintäkten. Med 175 200 kr i årshyra och avgift på 42 000 kr blir den beskattningsbara inkomsten 93 200 kr. Skatten blir 27 960 kr. Föreningens tillstånd krävs för att hyra ut en bostadsrätt. Föreningen får ta ut en avgift på upp till 10 % av prisbasbeloppet per år.
Innan du hyr ut i andra hand
- Sök föreningens tillstånd - annars riskerar du bostadsrätten.
- Skriv kontrakt med hyra, tid och uppsägning.
- Ta ut hyran med marginal nedåt - hyresnämnden kan sänka den.
- Deklarera hyresintäkten - 30 % skatt efter schablonavdrag.
- Kontrollera din hemförsäkring - uthyrning kräver ofta tillägg.
Skälig hyra för bostäder i olika prisklasser
Kapitalkostnad per månad vid 4 % avkastningsränta - lägg till avgift och drift.
| Marknadsvärde | Kapitalkostnad/mån (4 %) | Med 3 000 kr avgift | Med 5 000 kr avgift |
|---|---|---|---|
| 1 500 000 kr | 5 000 kr | 8 000 kr | 10 000 kr |
| 2 000 000 kr | 6 667 kr | 9 667 kr | 11 667 kr |
| 3 000 000 kr | 10 000 kr | 13 000 kr | 15 000 kr |
| 4 000 000 kr | 13 333 kr | 16 333 kr | 18 333 kr |
| 5 000 000 kr | 16 667 kr | 19 667 kr | 21 667 kr |
| 7 000 000 kr | 23 333 kr | 26 333 kr | 28 333 kr |
Hyresgästen kan få hyran prövad i hyresnämnden, och en hyra som bedöms oskälig kan sänkas framåt i tiden. Behöver du lån medan bostaden är uthyrd? Hyresintäkten påverkar hur banken ser på din ekonomi - se hur mycket får jag låna.
Vanliga frågor
Vad är skälig hyra för en bostadsrätt?
Kapitalkostnaden - bostadens marknadsvärde gånger en skälig avkastningsränta, delat på tolv - plus månadsavgift och andra driftkostnader. För en bostadsrätt värd 3 miljoner med 4 % avkastningsränta och 3 500 kr i avgift blir det 13 500 kr.
Får jag ta ut mer hyra om jag har stort lån?
Nej. Kapitalkostnaden räknas på bostadens värde med en skälig ränta, oavsett hur stort lån du har eller vilken ränta du betalar.
Vad gäller för uthyrning av hyresrätt?
Då gäller hyreslagen. Du får ta ut samma hyra som du själv betalar. Därtill högst 15 % för möbler, samt kostnader för el och bredband. Hyresvärdens tillstånd krävs.
Källor och antaganden
- Hyresnämnden - skälig hyra vid uthyrning av egen bostad
- Skatteverket - skatt på hyresintäkter från privatbostad
Verktyget och texten senast granskade: 11 september 2026. Formlerna är öppna - se avsnittet om hur beräkningen görs ovan. Resultaten är uppskattningar och ersätter inte ett erbjudande från en långivare.
Hyr du ut för att få ekonomin att gå ihop? Se över lånen - dyra krediter kan ofta samlas till lägre ränta.
Lös dyra krediterAtt låna kostar pengar! Om du inte kan betala tillbaka skulden i tid riskerar du en betalningsanmärkning. Det kan leda till svårigheter att få hyra bostad, teckna abonnemang och få nya lån. För stöd, vänd dig till budget- och skuldrådgivningen i din kommun. Kontaktuppgifter finns på hallåkonsument.se.
Fler verktyg: bostad och bolån
- BolånekalkylRäkna på bolån: ränta, amortering, driftkostnad och total boendekostnad per månad.
- Räkna ut kontantinsatsHur stor kontantinsats behöver du - och hur länge tar det att spara ihop den?
- Räkna ut belåningsgrad och skuldkvotBelåningsgrad i procent av bostadens värde och skuldkvot mot årsinkomsten.
- Räkna ut lagfart och pantbrevStämpelskatt och avgifter för lagfart och nya pantbrev vid husköp.
- BoendekalkylHela boendekostnaden per månad: lån, avgift, drift, el, försäkring - och vad som blir kvar.
- Räkna ut vinstskatt på bostadSkatt på vinsten när du säljer hus eller bostadsrätt - 22 procent av vinsten.
- Hur dyr bostad har jag råd med?Maximalt bostadspris utifrån kontantinsats, inkomst, skuldkvot och bolånetak.
- Vad kostar det att bo i hus?Villans kostnad per månad: lån, uppvärmning, el, vatten, försäkring, underhåll och fastighetsavgift.
- Räkna ut kvadratmeterprisPris per kvadratmeter från pris och boarea - och jämförelse mellan två bostäder.
- Räkna ut fastighetsavgiftKommunal fastighetsavgift för småhus: 0,75 procent av taxeringsvärdet upp till årets tak.
- Vad kostar det att låna 1 miljon?Månadskostnad för ett bolån på 1 miljon vid olika räntor och amortering.
- Vad kostar det att låna 2 miljoner?Månadskostnad för ett bolån på 2 miljoner vid olika räntor och amortering.
- Vad kostar det att låna 3 miljoner?Månadskostnad för ett bolån på 3 miljoner vid olika räntor och amortering.
- Vad kostar det att låna 4 miljoner?Månadskostnad för ett bolån på 4 miljoner vid olika räntor och amortering.
- Vad kostar det att låna 5 miljoner?Månadskostnad för ett bolån på 5 miljoner vid olika räntor och amortering.
- Alla verktyg och kalkylatorer