Amorteringsfritt lån

Amorteringsfria bostadslån bygger på att bostadens värde ständigt ökar

De amorteringsfria lånen blev vanliga för ett tjugotal år sedan och användes i första hand för att finansiera bostadsköp. Låntagaren kunde paradoxalt nog ändå tjäna på bostadsaffären genom att sälja bostaden med vinst.

Uppdaterad: 24 september 2026

Kort svar: Ett nytt bolån behöver inte amorteras om det motsvarar högst hälften av bostadens värde. Är belåningsgraden högre gäller amorteringskravet: 1 procent av lånet per år när belåningsgraden är mellan 50 och 70 procent och 2 procent när den är över 70 procent. Tillfällig amorteringsfrihet kan beviljas av särskilda skäl, till exempel vid arbetslöshet eller sjukdom, men det är alltid bankens beslut.

Räkna själv: Räkna ut amortering.

Amorteringsfrihet var ett av ledorden under 1990-talet, då bankerna trissade upp bostadspriserna med hjälp av frikostliga krediterbjudanden. De amorteringsfria lånen lever kvar än idag, men är inte lika attraktiva som under 1990-talet, då en villa eller bostadsrätt som köpts med total amorteringsfrihet – bara några år senare – kunde säljas med vinst. På dagens kreditmarknad gäller dock följande:

• De amorteringsfria lånen återfinns numera även på marknaden för blancolån. Vissa långivare har tidigare erbjudit blancolån med en amorteringsfri period – kontrollera om erbjudandet finns i dag och vilka villkor som gäller.
• Amorteringsfriheten gäller endast under en begränsad tid – t.ex. i fem år – varvid det amorteringsfria lånet övergår till ett annuitetslån.

Svårt lägga om amorteringsfria blancolån

För bostadslån går det i dag inte att förlänga amorteringsfriheten genom att lägga om lånet: amorteringskravet styrs av belåningsgraden, och att lägga om lånet eller flytta det till en annan bank gör inte att kravet försvinner. Den som har fått tillfällig amorteringsfrihet av särskilda skäl har den under en begränsad tid och ska därefter amortera igen. I fråga om blancolån är det också svårt att lägga om lånen för att förlänga amorteringsfriheten. Bankerna, som saknar inteckning i blancolånet, är inte lika villiga att förlänga blancolån eftersom dessa är förbundna med ett stort risktagande för banken jämfört med vanliga hypotekslån. Eftersom den amorteringsfria perioden är kort i fråga om blancolån är det – till skillnad från ett bostadslån med låg belåningsgrad – i praktiken omöjligt att få långa amorteringsfria lån utan säkerhet.

Amorteringskravet 2026 – när måste du amortera?

Sedan 1 april 2026 finns ett enda amorteringskrav för nya bolån, och det styrs av belåningsgraden, alltså hur stor del av bostadens värde som är belånad. Det tidigare skärpta kravet – ytterligare 1 procents amortering för hushåll med bolån på mer än 4,5 gånger bruttoinkomsten – är borttaget. Samtidigt höjdes bolånetaket vid köp till 90 procent.

Kravet är ett golv – du får alltid amortera mer. Procentsatsen räknas på lånebeloppet, normalt det ursprungliga beloppet, och inte på bostadens värde. Betalar du fortfarande extra enligt det gamla skuldkvotskravet upphör det inte automatiskt; be banken om ändrade villkor. Se vad som gäller för ditt lån i räkna ut amorteringskrav.

När kan man slippa amortera?

• Låg belåningsgrad: är bolånet högst hälften av bostadens värde finns inget amorteringskrav. Banken kan då godta ett amorteringsfritt lån, men den bestämmer själv sina villkor. Räkna ut var du ligger i räkna ut belåningsgrad.
• Särskilda skäl: banken kan bevilja tillfällig amorteringsfrihet vid till exempel arbetslöshet, sjukdom eller dödsfall i familjen. Undantaget gäller en begränsad tid.
• Ny värdering: har bostaden stigit i värde eller renoverats kan en ny värdering sänka belåningsgraden och därmed kravet. Banken får inte värdera om hur ofta som helst – normalt vart femte år – så fråga vad som gäller för ditt lån.
• Nyproduktion och äldre lån: nybyggda bostäder har tidigare kunnat få undantag i några år, och lån som tagits innan amorteringskraven infördes kan ha andra villkor. Kontrollera med banken vad som gäller för just ditt lån.

Amorteringsfrihet gör inte lånet billigare. Skulden ligger kvar, du betalar ränta på hela beloppet och du bygger inget eget kapital i bostaden. Sjunker bostadspriserna kan belåningsgraden dessutom stiga, och då kan ett amorteringskrav gälla igen vid nästa lån.

Vad kostar det att inte amortera?

Ett räkneexempel med en exempelränta på 4 procent (en illustration, inte ett erbjudande): ett bolån på 1 800 000 kronor kostar 72 000 kronor i ränta per år, alltså 6 000 kronor i månaden före ränteavdrag. Utan amortering är skulden lika stor om tio år. Amorterar du frivilligt 1 procent per år – 1 500 kronor i månaden – har skulden i stället minskat med 180 000 kronor efter tio år, och räntekostnaden sjunker i takt med skulden. Jämför olika upplägg i bolånekalkylen.

För lån utan säkerhet blir skillnaden ännu större: räntan är högre och ger inget ränteavdrag från och med inkomståret 2026. Mer om bolån, kontantinsats och amortering finns på sidan om att låna till bostad.

Vanliga frågor om amorteringsfria lån

Kan man pausa amorteringen tillfälligt?

Ja, om det finns särskilda skäl, till exempel arbetslöshet, sjukdom eller ett dödsfall i familjen. Kontakta banken så tidigt som möjligt om du får svårt att betala – det är lättare att hitta en lösning innan betalningarna har börjat släpa efter.

Är amorteringen avdragsgill?

Nej. Amortering är en återbetalning av skulden och ger inget avdrag. Det är bara räntan på bolånet som ger ränteavdrag: 30 procent av räntekostnader upp till 100 000 kronor per år och 21 procent på det som överstiger.

Finns det amorteringsfria lån utan säkerhet?

Vissa blancolån har haft en amorteringsfri period, men den är i regel kort. Betalar du bara det lägsta beloppet på en kontokredit eller ett kreditkort minskar skulden mycket långsamt, och räntan löper hela tiden på det som är kvar.